Дещо про ціни на землю після запровадження ринку обігу землі

З 1 липня 2021 року знімається заборона на купівлю-продаж близько 91% (або 38,5 млн га) сільгоспземель України. Решта сільгоспземель і до цього часу можна було вільно купувати та продавати. До 2024 року зможуть придбавати сільгоспземлю тільки фізичні особи обсягом до 100 га «в одні руки», юридичні особи допускатимуться до купівлі тільки з 2024 року, із максимальним обмеженням по купівлі в 10 тис га.

Відкриття земельного ринку має чимало позитивних переваг для українців. Серед таких переваг можна зазначити, що нарешті це запустисть кредитування під заставу сільгоспземель та потенційно зменшить ставки за кредитами для підприємців. Також відкриття ринку сприятиме в більшій мірі розвитку малих і середніх агропідприємств, оскільки саме малі фермери працюють переважно на власній землі, але були майже 20 років позбавлені можливості залучати під землю кредитні ресурси для розвитку, підвищувати ефективність та прибутковість виробництва і, таким чином, розвиватись.
Однак попри те, що до відкриття ринку землі залишилося менше півроку, скільки буде коштувати вітчизняний чорнозем, ніхто сказати не може, а оцінки експертів і чиновників суттєво відрізняються.
Важливо пам’ятати, до 2030 року мінімальна ціна продажу на приватні земельні ділянки (паї) становитиме на рівні нормативної грошової оцінки такої ділянки. Згідно з офіційними даними Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, станом на 1 січня 2021 року найдорожча земля в Україні знаходиться в Черкаській області – 33 646 гривень за 1 гектар.  1 га землі в Дніпропетровській області оцінюється в 30 251 гривню, в Донецькій –  31 111 гривень, в Кропивницькій – 31 888 гривень, в Одеській – 31 017 гривень, в Полтавській – 30 390 гривень, в Харківській– 32 237 гривень, в Хмельницькій – 30 477 гривень, а в Чернівецькій – 33 264 гривні.
Дешевше всього – 21 411 гривень, обійдеться земля в Житомирській області, лише не на багато  дорожче коштує земля в Волинській області – 21 806 гривень, у Львівській – 21 492 гривні та Рівненській – 21 938 гривень.

Звичайно, в більшості областей реальна ціна земель буде вищою і її мінімальну вартість слід оцінювати виходячи з капіталізованої вартості оренди. Для приватних земель, ринок оренди земель сільгосппризначення в Україні успішно працює, тому капіталізована вартість оренди є свого роду природним індикатором справжньої мінімальної вартості земельних ділянок. Ставка капіталізації, враховуючи макроекономічну ситуацію та стан фінансового ринку України, наразі складає 4,5-5%. Тобто мінімальна вартість землі складатиме оціночно 20-22 кратній вартості оренди. Але в областях, де співвідношення вартості оренди до нормативно-грошової оцінки менше вищезазначеної ставки, справжня ринкова вартість земельних ділянок буде менше від НГО і ціни угод будуть знаходитись на рівні НГО. З іншого боку це може дещо блокувати обіг таких ділянок або призводии до тінізації обігу. Такий сценарій доволі ймовірний для значної частини території сільгоспземель України – це значні території Полісся, Одещини та Херсонщини. Проте ця проблема буде зменшуватись по мірі зростання ціни на землю після відкриття ринку.